2021年上半年，地产科技（PropTech：Property Technology）赛道融资总额达97亿美元，是有史以来地产科技领域融资最活跃的时期。在“三道红线”、“集中看地”等政策铁拳频频出手后，房企结束了依靠土地和金融红利实现增长的时期，暴雷声也不断传来。

过去，地产科技主要通过为房企提供数字化服务，帮助它们在设计、营销、运营等管理流程中降本增效。虽然对于房企而言，降本增效是大势所趋，但寒冬之下其更需要的是“雪中送炭”。

项目收缩、谨慎拿地、交付为王成为房地产行业常态时，地产科技领域好像也需要一注“多巴胺”，来讲出PropTech的新故事。在另一方面，2020年，双碳目标正式明确，中国建筑领域碳排放的总量庞大，占全国碳排放总量的20%。如果双碳是新注入的一剂多巴胺，那么它能讲好地产科技“新故事”吗？

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曾半年融资超90亿美金，但没等来“风口”

在地产科技赛道，也曾有大量的钱涌入：

仲量联行在全球房地产科技白皮书《拓宽全球视野，推动科技创新》中提到一组数据，2021年上半年，房地产科技领域融资总额达97亿美金，高于2020年上半年的88亿美元，是有记录以来最活跃的时期。

数字背后，一方面是政策的支持，住建部曾相继出台数字建造、智能城市、绿色建筑相关政策，鼓励房企可以借助大数据、物联网、人工智能、BIM、CIM等技术推进行业的数字化升级。另一方面是房企告别黄金时代，从粗放式发展走向精细化运营的过程中，必交的一份答卷就是数字化转型。

2019年，仲量联行、平安城科、太古地产共同发起了国内首个地产科技加速器——城越，希望挖掘有潜力的地产科技企业；华润置地旗下的润加速、金茂海尔发起的海创汇同样如此。保利资本和碧桂园创投共同发起了“房地产产业链赋能基金”，高和地产科技基金则专门关注城市更新的相关赛道。可以说，房企、资本、科技企业都希望在地产科技这个赛道中找到属于自己的机会。

然而，继监管部门为房企财务指标划定“三道红线”之后，行业暴雷声不断，恒大、华夏幸福、蓝光、泰禾、花样年等房企接连暴雷。回归绿档、保证现金流才是房企这两年最为关注的，保交付、保交楼也成为它们的硬指标。虽说数字化技术可以为其“降本增效”，但在生死问题面前，这些并没有那么紧迫。

这对于刚做完市场教育的地产科技企业来说，可谓是雪上加霜。房地产原本就属于劳动力密集型企业，科技企业想要通过新技术、新方式来赋能传统行业，除了要教育市场之外，还要培养用户的使用习惯。而疫情的影响，也为这两年技术落地增添了不少难题。

所以，站在当下这个节点看，虽本着为房地产变革提供助力的初衷，但现在看来好像有点“生不逢时”的味道。市场没捂热，也没等来风口。

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“双碳”会是地产科技的下半场吗？

尽管当下行业发展不如人意，但不可否认的是，房地产依然是经济支柱产业。规模庞大的背后，预示着仍有巨大机会。

2020年9月，中国明确提出2030年“碳达峰”与2060年“碳中和”目标。人民银行行长易纲表示未来中国在碳中和的总投入将超过100万亿元。

双碳政策的落地，也给地产科技行业打了一剂多巴胺。相关数据统计，当前我国建筑行业运行碳排放（含直接碳排放和间接碳排放）约为21亿吨二氧化碳，占全国总量的20%左右。中共中央办公厅、国务院办公厅印发的《关于推动城乡建设绿色发展的意见》提出，到2025年，城乡建设绿色发展体制和政策体系基本建立，建设方式绿色转型成效显著，碳减排扎实推进。

在资本层面，红杉资本与远景科技共同成了零碳风险投资基金；高瓴在南京成立碳中和产业基金，总规模超40亿元。财联社创投通数据显示，仅2022年5月碳中和领域共发生32起融资，约104.18亿元。

在企业端，已有初创公司涌入该赛道，比如定位为碳中和数字化技术服务商的绿翼建筑科技，主要面向建筑地产产业链企业研发低碳转型生产力工具；成立于2011年的碳阻迹推出了碳管理SaaS平台、碳核算咨询等等，并相继拿到了高瓴、经纬、红杉的投资。

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双碳技术能为建筑地产的全生命周期提供服务，从建筑材料生产—项目设计—施工建造—运维管理，甚至在拆除报废阶段，双碳技术都能发挥关键的作用。

比如：

在建筑材料的生产端：可以利用新技术、新原料来减少碳排放，比如高性能混凝土，保温材料、光伏幕墙等；

在设计规划阶段：利用BIM技术及数字化协同手段，减少各施工单位协作成本，减少不必要的能耗；

在施工阶段：可以采用装配式建筑，最大化节约材料，相关数据显示，装配式建筑较现浇建筑可减少约20%的碳排放，同时降低20～30%粉尘，35～40%的用水量以及20～25%的能源消耗。此外，在建造过程中也可以通过无人机之类的物联网设备监控排放；

在后续的运营管理阶段：则可以通过人工智能、物联网等技术进行楼宇的智能化、数字化管理，降低能耗。

可以说，在建筑全生命周期的每一个环节里，都有节能减排的需要，这也为双碳相关的地产科技公司提供了市场机会以及技术落地的更多可能性。

讲好故事前还需解决三大难题

尽管碳中和在建筑行业的未来发展可期，但是回到当下，其市场拓展及技术应用仍然面临三大难题：

一、碳中和理念难以贯穿建筑全流程

在建筑行业，碳中和理念其实是在设计、建造、运营等各个环节中以相互依存、相互促进的方式来完成减碳目标的。但是在企业内部，设计规划、建造施工、运营管理又是由不同的部门来完成的，由于部门墙或信息差，很难将一套理念或技术从头贯彻到尾。

中国建筑科学研究院有限公司建筑设计院副总建筑师洪菲也曾表示，目前商业项目中可能存在的前期投资与后期受益主体不统一及既有建筑节能改造难度较大是此类项目面临的难点。

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二、市场教育难、企业动力不足

双碳相关的技术创新是赢得新一轮产业竞争的关键，但目前的节能改造主要是行政手段，行业内还缺少相关的标准以及具体落地政策。比如现有碳测量的标准不统一，没有办法实现有效的监管，碳税、碳汇政策也不太明确，企业缺乏低碳转型的动力。

这对于提供下游服务的地产科技企业来说，则会加大其市场教育的成本及周期，落地难度增加。

三、技术需进一步突破

以装配式建筑为例，行业本身存在上下游产业链及规范标准不健全、成本高、设计施工一体化管理难度大等痛点，且拥有装配式设计、生产、施工能力的公司比较少。

虽然装配式建筑是目前实施建筑施工阶段减碳的最有效方式。但是因为设计、生产、施工等环节的工期比传统项目都要长，导致装配式建筑总体工期要高于传统项目。

除了装配式建筑之外，建材行业也需围绕水泥、陶瓷、玻璃等材料的生产进行技术研发；在碳排放的监测、计算、交易、管理等环节也需要更为先进的遥感、激光，或物联网技术，来搭建完善、科学的管理平台。

结语

《2021年度中国一级市场碳中和投资研究报告》 显示，中国碳中和市场规模将在2025年达到311.59万亿元人民币规模。数据为行业注入多巴胺的同时，也带来了挑战。双碳能否成为地产科技的第二增长极，还需再观望上下游的产品研发进展以及技术落地能力。